这些城市的房子赶紧卖!
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    因为有了梦想,我们才能拥有奋斗的目标,而这些目标凝结成希望的萌芽,在汗水与泪水浇灌下,绽放成功之花。

    这些城市的房子赶紧卖!
    发布日期:2022-05-13 11:40    点击次数:92

    文 / 子木

    时代的转折,总是突如其来。

    当郑州、佛山、无锡、苏州、合肥等众多二线强市陆续加入调控放松序列,我们有理由认为:

    " 房住不炒 " 按下暂停键,新一轮楼市周期强势启动。

    但我们也要承认,这个周期,是有史以来最难启动的一个,也是最不确定的一个。

    很多人喜欢拿今天跟 2015 年做对比。

    的确很相似,都在下调房贷利率、放松限购,一轮接一轮刺激购房者。

    但七年前后,市场底层逻辑又有着本质的不同。

    接下来楼市怎么走?房子买还是卖?还有没有踩中财富机遇,我们需要从潮起潮落中找到真正的 " 势 ",才能洞悉全局。

    潮起潮落

    2015 年,是上一轮大潮的起点,一直被业内作为房地产历史研究的重要范本。

    今天有必要带大家重新回到那个激荡澎湃的时期。

    首先是 2014 年,住建部表示要穷尽一切办法「去库存」,引导各地少建保障房,收购存量房转公租房、安置房。

    紧接着,2014 年 9 月 30 日,实施首套利率最低可打 7 折;非限购城市执行首套贷款首付比例两成、2 套首付比例三成。

    2015 年 2 月,全国开始多次降准降息,各大城市纷纷取消限购限贷。

    2015 年 3 月 30 日,实施增值税由满 5 年免征放宽至满 2 年免征。

    2015 年底中央多次会议,连续强调去库存,释放购买力,并推出杀手锏 " 货币化棚改 "。

    至此全国楼市起飞,有人狂欢,有人扼腕叹息。

    满打满算,上轮刺激总共分为六轮连续强化政策,其中一二线城市早在放开限购、降准降息后开始上涨,而三四线城市,则在棚改货币化启动之后。

    随后,全国楼市库存立刻从历史最高迅速滑落,老百姓在满足了居住需求的同时,也用庞大的购买力降低了地方杠杆。

    当初的想法很好,就是用时间换空间,集中处理一波地方债务,让各个城市回到经济正轨,然后好好学习天天向上,找到自己的产业支柱,实业兴城,最终从房地产经济中跳脱出来。

    理想很丰满,现实很骨感。

    摊开全国各地 GDP 增长趋势大图后发现,除了排名前列的一二线城市冲得越来越猛,大部分三四线城市反而都处于 " 停滞 " 状态,尤其是北方城市。

    举个例子,内蒙古省会(首府)呼和浩特,2015 年的 GDP 增速是 8.3%,此后一路下滑,连续多年跑输全国,2020 年 GDP 增速一度跌到 0.2%。

    连续 3 年疫情,经济基本处于崩垮状态,街边的商铺一茬接一茬倒,原来是大学生留不住,现在连中年人都往外跑。

    呼和浩特只是冰山一角,全国大多数地级市以及以下的城市,在疫情三年大考面前,步履踉跄,薄弱的经济面难以支撑高房价。

    楼市赚钱效应不再,购买力停滞,但房地产开发却一直在奔跑,无形中又积累了庞大的库存。

    刺激比赛

    国统局数据显示,2022 年 4 月末,全国商品房待售面积 5.2 亿平方米,再次攀升至历史最高水平。

    这个数据,要比七年前更夸张。

    因为 2015 年,全国城镇居民人均居住面积是 33 平方米,2021 年是 39.8 平方米。

    这意味着,全国城镇人口在完全够住的情况下,还要面临消化黑压压 5 亿多平米的房子,这好比让小学生去 NBA 赛场上扣篮,难度可想而知。

    房子卖不出去,开发商现金流紧张,自然不可能去拿地,土地财政迅速衰减。

    比如去年年底,长春推出 12 宗地,成交只有 3 宗,流拍率高达 75%;秦皇岛,挂牌 31 宗地块,成交仅 10 宗,流拍率达 67%;赣州章贡区沙河组团推出 4 宗地,全部流拍 ……

    从去年下半年开始,我们就面对着一个尴尬的画面:

    地方没钱,开发商没钱,老百姓也没钱,钱到底去哪了呢?

    在这种情况下,今年疫情又出现反弹情况,各地防疫又在被迫输出大量财力。

    前几天东吴证券做调研,算了一笔账。

    截至 4 月 30 日,中国已经有 29 个省级行政区的 123 个城市涉疫,其中 4 月宣布实行封控城市的人口达到了 1.8 亿,占总人口比例 13%。

    如果假设未来每个月全国涉疫人口都保持在这个比例,且常态化核酸检测要求这些城市居民 48 小时核酸,按照多人混检每人 3.4 元的价格计算,一个月全国核酸检测支出费用高达 100 亿元。

    100 亿是什么概念,我记得葛优在电影里说过,光数这笔钱就得 3 年。

    防疫抽血太快,这段时间就连江浙一带的财富大户都吃不消,纷纷放开限购,刺激楼市,以求财力支援。

    " 高库存 + 疫情 ",两大不利因素把众城逼到了墙角,三四线城市要比 2015 年更加艰难。

    从这段时间各地救市动作就能看出来,一二线城市还可以通过放开限购放开限贷做文章,也有足够的资本去虹吸人才。

    而三四线呢,只能不断降低买房成本,苍白无力。

    房贷利率降低至 4.6%,历年最低;首付降低至 2 成,甚至 0 首付鼓励上车;契税补助,增值税免征,甚至直接往裤兜里塞买房补贴。

    这就是一场无下限的刺激比赛。

    但人们会买账吗?

    物是人非

    我们在研究 2015 年时,市场有明显几个特征:

    1、需求旺盛

    2、大家拥有 " 房价一直上涨 " 的信仰

    3、裤兜里有钱(居民杠杆低,储蓄率高)

    再来看今年的市场:

    1、大多数城市的房子够住了,不论城市地域,谁家还没有 1-2 套房子。

    2、人们心中," 房价永远涨 " 的信仰崩塌。炒房第一城深圳房价冰封,众多三四线城市,甚至像郑州、青岛、沈阳、天津这样的二线大城,房价阴跌了好几年。

    3、上一轮大潮,很多家庭背上了杠杆,但这几年工资收入未见增加,反而疫情导致收入充满不确定性,压制了购买力。

    七年时间,需求、预期、购买力,三大因素发生了本质上的衰退,从这个角度看,接下来再疯狂的刺激,都很难有效果。

    唯有一招可破,那就是再次大规模启动 " 棚改货币化 ",强行创造一轮需求,但结果也很直接——

    1990 年的日本向我们招手。

    接下来这轮救市后,市场会发生一个显著的变化:

    小城市财富流失速度会明显加快。

    一方面是库存消化不了,低迷的经济无法提振,就业岗位缩减," 树挪死,人挪活 ",人们会加速涌入隔壁稍强的大城市,年龄段会从年轻人逐渐扩展到中年人。

    一线城市门槛太高,二线城市人口流入速度会出现井喷效应。

    现在就是这种趋势,湖北人都去了武汉,四川人去了成都和重庆,陕西人都想去西安,湖南人都跑去了长沙。

    现在很多城市都出现父母把房子卖掉,然后给孩子在大城市买房的现象,这是财富流动下,人们迫不得已做出的选择。

    另一方面,库存消化不了,楼市赚钱效应画上句号,三四线的中产阶级为了避险跑通胀,将会集中向一二线城市腾挪资产。

    最近明显感受到,三四线城市咨询者变多,不是为了买房,而是为了卖房,以求回笼资金,在二线城市放开限购期间,上车跟跑。

    比如刚刚苏州降低买房门槛,听当地朋友说,当地很多新盘准备蓄势涨价,因为每天都在大量接待外地客户预购房需求,目前咨询热度比较高的城市还有珠海、重庆、燕郊、成都等等。

    过去城市之间的马太效应,是政策引导和人口流动造成的,而现在以及未来,更多是财富流动。

    众城归位

    其实,今天讲的趋势在 5 年前就预演过。

    现在看它一步一步实现,竟然没有一点点因为预测准确而感到欣慰,更多是沉郁。

    城市发展理应是共荣共生的,而不是零和效应,一方赢另一方必须输。

    毕竟放大到整体格局,我们正处于百年之一遇的历史转变,中国在艰难 " 冲顶 ",过去了可以再现盛世,冲不过去,一地狼烟。

    这时候如果单靠几个城市群几座大城去支撑经济轮转,很容易出现问题,比如上海这一波,造成了长三角无法想象的经济损失。

    可无奈,任何人都不过是历史的牺牲品。

    修身齐家治国平天下,普通人能做好第二步,好好赚钱让家人过的衣食无忧就很不错了。

    不过历经七年大周期,我坚持的「序位法则」终于的到了印证。

    老子说:" 人法地、地法天、天法道、道法自然。"

    每个人都是各按其位,各按其时的。每个人、每座城最终都会回归到自己的位置,这也可以看成是价值回归原理。

    上一轮楼市大周期,所有城市的房价都在野蛮上涨,把房子玩成了金融游戏。

    地方、开发商、中介、炒房客,都在不顾实际的盲目作业,胆子大的淘汰胆子小的,只要蛮干就能赚钱。

    而当经济势头回落,泡沫消除,万物归真后,大家才能低下头来找到自己的位置。

    房地产的下半场,就是 " 众城归位 "。

    产业、人口能配得上房价,底部有实实在在的经济支撑的,会越来越稳,而三四线城市这艘船在今年刺激未果后,将陷入深不见底的泥潭。

    普通人如何把握房地产的财富机遇?

    我只能说,三四线除了自住房都卖掉,趁一二线窗口打开期,腾挪资产,变负债为资产。

    5 年后,你会感谢我的,此文为证。

    end



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